Colonna di scarico condominiale intasata: chi paga la disotturazione?

L’acqua del lavandino che non scende, un gorgoglio sospetto dal WC, cattivi odori che risalgono dagli scarichi o, nei casi peggiori, liquami che fuoriescono nell’appartamento al piano più basso. Quando la colonna di scarico di un condominio si intasa, il problema è prima di tutto pratico e va risolto in fretta. Subito dopo, però, arriva la domanda che accende le discussioni tra vicini: chi deve pagare l’intervento?

La risposta dipende da due fattori: il punto esatto in cui si trova l’ostruzione e la causa che l’ha provocata. Vediamo cosa prevede il Codice Civile, come si dividono le spese e perché un’ispezione tecnica accurata è spesso decisiva per chiarire le responsabilità.

Che cos’è la colonna di scarico condominiale

La colonna di scarico, o colonna montante, è la tubazione verticale che attraversa l’edificio dal tetto fino alle fondamenta e raccoglie le acque reflue provenienti dai bagni e dalle cucine dei vari appartamenti. Ogni unità immobiliare è collegata alla colonna attraverso una diramazione orizzontale, che si innesta nella tubazione verticale tramite un raccordo chiamato braga.

In basso, la colonna confluisce nella rete fognaria condominiale e da lì nella fognatura pubblica o, negli edifici non allacciati, in una fossa biologica. È proprio questa struttura, in parte comune e in parte privata, a determinare chi deve farsi carico delle spese quando qualcosa si blocca.

Cosa dice il Codice Civile: parti comuni e parti private

L’articolo 1117 del Codice Civile elenca tra le parti comuni dell’edificio gli impianti per lo scarico delle acque “fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale”. La giurisprudenza ha tradotto questo principio in una distinzione piuttosto netta:

• la colonna verticale e le tubazioni che servono più unità immobiliari sono parti comuni, di proprietà di tutti i condòmini;
• la diramazione orizzontale che collega un singolo appartamento alla colonna è di proprietà esclusiva del condòmino che la utilizza.

Il punto di confine tra le due parti viene generalmente individuato nel raccordo di innesto, cioè la braga. Se l’ostruzione si trova a monte, nei tubi interni all’appartamento o nel tratto orizzontale privato, l’intervento è a carico del proprietario. Se invece si trova nella colonna verticale o nella rete condominiale, la spesa riguarda il condominio.

Come si dividono le spese quando l’intasamento è nella colonna comune

Quando l’ostruzione interessa una parte comune, le spese di disotturazione si ripartiscono secondo l’articolo 1123 del Codice Civile, cioè in proporzione ai millesimi di proprietà di ciascun condòmino, salvo che il regolamento condominiale preveda criteri diversi.

C’è però un aspetto spesso trascurato. Molti edifici hanno più colonne di scarico, ognuna al servizio di un gruppo di appartamenti. Lo stesso art. 1123, al terzo comma, stabilisce che quando un impianto serve solo una parte dell’edificio, le spese sono a carico dei soli condòmini che ne traggono utilità. In pratica, se si intasa la colonna che serve la scala A, non è detto che debbano contribuire anche i proprietari della scala B.

Quando paga il singolo condòmino

Esistono due situazioni in cui la disotturazione resta a carico di un solo proprietario:

• l’ostruzione si trova nel tratto privato, cioè nelle tubazioni interne all’appartamento o nella diramazione prima dell’innesto nella colonna;
• l’intasamento è stato causato da un comportamento scorretto di un condòmino identificabile, ad esempio per aver gettato negli scarichi oggetti o sostanze non idonee. In questo caso, anche se l’ostruzione si trova nella colonna comune, il condominio può chiedere al responsabile il rimborso delle spese e il risarcimento degli eventuali danni.

Nel secondo caso, però, la responsabilità va dimostrata. Senza una prova concreta che colleghi l’ostruzione a un appartamento specifico, la spesa resta ripartita tra tutti i condòmini interessati.

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Il ruolo della videoispezione nel chiarire le responsabilità

Capire con precisione dove si trova l’ostruzione, e che cosa l’ha provocata, è il passaggio che risolve la maggior parte delle controversie. La videoispezione permette di inserire nella tubazione una telecamera che registra in tempo reale lo stato interno dei tubi, individuando:

• il punto esatto dell’ostruzione, e quindi se ricade nella parte comune o in quella privata;
• la natura del materiale che ha causato il blocco, come incrostazioni, grasso, radici, salviette o altri oggetti;
• eventuali rotture, cedimenti o contropendenze che favoriscono gli intasamenti ricorrenti.

Il filmato e la relazione tecnica diventano così un documento oggettivo, utile all’amministratore per ripartire correttamente le spese e, se necessario, per sostenere una richiesta di rimborso nei confronti del responsabile.

Chi paga i danni causati dall’intasamento

Un’ostruzione nella colonna può provocare rigurgiti e allagamenti, soprattutto negli appartamenti ai piani bassi. Se il danno deriva da una parte comune, il condominio ne risponde in quanto custode dell’impianto, in base all’articolo 2051 del Codice Civile, a meno che non dimostri che il danno è dovuto a un caso fortuito. Se invece l’intasamento è stato causato da un condòmino specifico, sarà quest’ultimo a dover risarcire i danni.

In entrambi i casi è utile verificare la polizza assicurativa del fabbricato: molte coperture comprendono i danni da acqua condotta e le spese di ricerca del guasto, anche se spesso escludono la sola disotturazione. Le condizioni variano molto da polizza a polizza, quindi conviene leggerle con attenzione o chiedere all’amministratore.

E se il problema è urgente?

Un intasamento con fuoriuscita di liquami non può aspettare la convocazione di un’assemblea. In questi casi l’amministratore può disporre l’intervento urgente e riferirne alla prima assemblea utile. Se l’amministratore non è reperibile, il singolo condòmino che anticipa la spesa per un intervento realmente urgente su una parte comune ha diritto al rimborso, come previsto dall’articolo 1134 del Codice Civile.

È importante, però, conservare tutta la documentazione: fattura dell’intervento, relazione tecnica ed eventuali foto o filmati, che dimostrino sia l’urgenza sia la natura comune dell’ostruzione.

Proprietario o inquilino: chi paga in affitto?

Negli appartamenti in locazione si aggiunge un’ulteriore distinzione. In linea generale, le spese di manutenzione ordinaria, come lo spurgo periodico degli scarichi, rientrano tra gli oneri accessori a carico dell’inquilino, mentre le riparazioni straordinarie, come la sostituzione di un tratto di colonna danneggiato, restano a carico del proprietario. Il contratto di affitto e gli eventuali accordi territoriali possono però prevedere suddivisioni diverse, quindi è sempre bene verificarli.

Le indicazioni di questo articolo hanno carattere informativo: per i casi specifici è consigliabile confrontarsi con l’amministratore di condominio o con un legale.

Come prevenire l’intasamento della colonna di scarico

Molti intasamenti si possono evitare con qualche accorgimento condiviso da tutti i condòmini:

• non gettare nel WC salviette umidificate, assorbenti, cotton fioc o altri materiali non solubili, anche se riportano la dicitura “biodegradabile”;
• non versare oli e grassi di cottura nel lavandino, perché solidificandosi aderiscono alle pareti dei tubi;
• installare filtri su lavelli e docce per trattenere capelli e residui;
• programmare spurghi periodici della colonna e della rete condominiale, soprattutto negli edifici più datati.

A Genova, dove molti palazzi hanno impianti di scarico originari, con tubazioni in ghisa o in fibrocemento soggette a incrostazioni, la manutenzione preventiva è spesso la scelta più economica nel lungo periodo.

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Sangoi Andrea: disotturazione colonne di scarico a Genova e provincia

Sangoi Andrea è un riferimento a Genova dal 1970 per la disotturazione di fognature e colonne di scarico, lo spurgo di pozzi e fosse biologiche e le videoispezioni fognarie. Interveniamo per condomini, amministratori, aziende e privati a Genova e provincia, con mezzi di ultima generazione e un servizio di pronto intervento attivo H24, 7 giorni su 7.

Con la videoispezione individuiamo il punto esatto dell’ostruzione e la sua causa, fornendo all’amministratore una documentazione chiara per ripartire correttamente le spese. Siamo inoltre iscritti all’Albo Nazionale Gestori Ambientali per il trasporto e lo smaltimento dei liquami derivanti dagli interventi.

Se la colonna di scarico del tuo condominio è intasata, o vuoi programmare una manutenzione preventiva, contattaci per un intervento o un preventivo.

Domande frequenti sulla colonna di scarico condominiale

La colonna di scarico è una parte comune del condominio?
Sì. Secondo l’art. 1117 del Codice Civile, gli impianti di scarico sono parti comuni fino al punto di diramazione verso i singoli appartamenti. La colonna verticale è quindi di proprietà condominiale, mentre la diramazione che serve un solo appartamento è privata.

Chi paga la disotturazione della colonna di scarico condominiale?
Se l’ostruzione si trova nella colonna comune, le spese si ripartiscono tra i condòmini in base ai millesimi, oppure solo tra quelli serviti da quella colonna. Se si trova nel tratto privato, o è stata causata da un condòmino identificato, paga il singolo proprietario.

Come si capisce se l’intasamento è nella parte comune o privata?
Il metodo più affidabile è la videoispezione, che individua il punto esatto dell’ostruzione e il materiale che l’ha provocata, fornendo una documentazione oggettiva utile all’amministratore.

Chi paga i danni se la colonna intasata allaga un appartamento?
Se il danno deriva da una parte comune, ne risponde il condominio in quanto custode dell’impianto. Se l’intasamento è stato causato da un condòmino specifico, sarà quest’ultimo a dover risarcire. È utile verificare anche la copertura della polizza del fabbricato.

Un condòmino può chiamare l’autospurgo senza l’autorizzazione dell’amministratore?
Solo in caso di reale urgenza e se l’amministratore non è reperibile. In questo caso ha diritto al rimborso della spesa anticipata, purché conservi fattura e documentazione dell’intervento.

In affitto, la disotturazione dello scarico spetta all’inquilino o al proprietario?
In genere gli interventi di manutenzione ordinaria, come lo spurgo, sono a carico dell’inquilino, mentre le riparazioni straordinarie spettano al proprietario. Conviene comunque verificare quanto previsto dal contratto di locazione.